老山的绞肉机_项目

  说得直白点，就是复盘国家级新区落地后的这三年，启动初期不少开发商为各种概念买单冒进，而ZF的后续配套工作跟不上节奏，甚至显得乏力。

  实际上，就算新区还只是挂了一个牌子，楼市投资客却不在乎的。同样是在昨天（12月26日）上午9点，新区边缘的老盘亚泰山语湖结束报名。官方通道显示，报名人数达到13105人，争抢64套尾房，中签率低至0.48%。

  又不是宇宙中心河西南，可为何还能出现万人陪跑？答案，明明是开发商原本想捂盘但没涨成，只是担心后面交付，毕竟只有一块地。没突破限价，才导致周边一二手倒挂价差8000元/㎡。

  有人说，没突破限价，也是有原因的。虽然亚泰的入手门槛是低（PS：120平米户型总价约200万左右），在理论上变身所谓消费降级时代的“穷人投资品”。但，板块这么多年并无大的起色。换言之，你的二等地位也摆在那。就算抄底，也经常会抄到尖石头上。

  有人想陪跑抄底，有人却在暗自发力。与高新区的一时喧闹相比，位于另一头的老山板块看上去要低调不少。但为了再次起势，老山的一堆叠墅、洋房项目正在纷纷摩拳擦掌。有的想重新踩准节奏，赶在年底前再搏一搏。

  总价200万左右，就是老山-江浦中心板块为讨好南京买房人，迫不及待释放的最后杀手锏。而一旦被更多的客户接受，赶在春节前打个漂亮的翻身仗也未尝不可能。

  老山就是这样的勇者，尤其在2016年后扎堆诞生了一批楼板价在2万+的地王盘。两年后究竟该怎么卖，如何卖。一直是南京业内关注的焦点。而另一个不争的事实是：部分现房新盘在今年入市后的去化并不理想，有些甚至迄今都是“零成交”。

  事实上，即便是想降价促销，开发商内部也需要更加多的勇气和谈判技巧。正如房叔之前听到的一个段子，说是某合作开发项目因报价过高而遭遇去化困难。于是，参与合作的房企们为“项目能否降价促销”一事争执不下，各种纠结。

  打个比方，某一方苦着脸说：“不降价促销，就没有回款”。而另一方则微笑着摆摆手：“不行，咱们国有资产不能流失”。类似这样的内部辩论大会，在联合开发成风的南京楼市可谓比比皆是。

  反观从一开始就独立拿地操盘的项目，显然有更多的定价自主权。比如，近日突然以官宣口吻出街，冷不防喊出总价仅需232万起的金辉白马云著。

  12月24日“平安夜”，金辉白马云著顺利领到5、6号楼销许，共110套毛坯房源。销许均价27300元/㎡，仅比楼板价高了4000多元/㎡。

  “刨去2.3万多一平的拿地成本，再去掉2-3K的建安成本、项目设计及前期调研费用、配套建设费用，财务成本等，这一个项目的利润空间极为有限，几乎是在薄利卖楼”。有业内人士指出。

  值得注意的是，白马云著定位纯低密度社区，为现房销售。主力户型89-114㎡，明年6月就可以拿房。刷新了老山板块“买房后即交房”的最快纪录。

  事实上，白马云著选择在年底前出货也是意料之中。一方面，老山板块的限价迟迟未能松绑。另一方面，眼看周边部分竞品项目遭遇去化“滑铁卢”，再拖下去显然意义不大。加上年关将至，“与其继续观望，还不如赶在年前走一波。”

  那么，230多万的入手门槛放在南京楼市有没有竞争力？答案是显而易见的。要知道，总价280万也只能在燕子矶新城的边缘位置买一套大高层的小户型，或者是奥体对面的62平米小公寓，套内面积巴掌一点儿大，连个“晾衣服”的阳台都没有。

  你方唱罢我登场。就在白马云著释放出“232万起售”的同时，隔壁靠近江浦中心区的另一家竞品也不甘示弱，目前对外放风的口径是：“均价190-230万，最高不会超过230万。”仅从字面上看，新的入手门槛远低于原先宣传的总价约350万起。

  这，也是老山板块在遭遇上一轮惨烈抢客战分流之后，重整旗鼓打出的最新价格标签。尤其在南京加快建设过江交通如长江五桥，以及长江大桥修缮完毕即将通车的当前，或许不失为又一次适合“抄底”的历史机遇。

  竞品太多，绞肉惨烈。不可否认，200万级的价位，已经折射出老山最大的诚意。

  原本，从老山风景区脚下，到部分江浦中心区域，云集着一堆明明可以靠颜值取胜的低密度项目们。呼应江宁南边那个上秦淮，一南一北形成两大叠墅CLD，高尚人居集聚区。

  但不巧，老山毕竟不是上秦淮。因为至少在目前看，多数改善人群对江北新主城的认可度依然不及江南主城。而以作为“龙头”的江北核心区CBD（绿地600米国金+新金融中心一期）初步成型时间来看，2023年才能算是“最近的未来”。

  从今年上半年的集体观望，到下半年后刻意“放低”身段。不难看出，各家房企对老山后市的预期颇为谨慎。而事实上，从300万级到200万级，通过适度调整价格回落，大打促销牌圈粉，正是老山绞肉机战争第二阶段的开始。

  及时调整销售策略，是摆脱被动局面的务实之举。就连几个月前跟房叔夸下海口的，放风起步就要800万的老山第一叠墅盘，最近也放出风声：准备在后期转推110-170㎡的洋房产品。“面积小一半，总价更亲民。”

  从另一方面看，区域一二手房小倒挂甚至无倒挂、优质教育资源导入有限及过江交通瓶颈尚未得到充分解决，是目前困扰老山-江浦中心区板块的三大痛点。而迟迟无法松绑的限价，也让2016-2017年的高价地们“再也等不起了。”

  更重要的是，当老山上一轮“叠战”的硝烟渐渐散去，留给各家开发商完成全年回款任务的时间已经不多了。一夜间，有高层的改推高层，有洋房的改推洋房。总之，先把总价门槛给降下来再说。好在，老山及周边的地王盘不止一个。大家彼此既有竞争，也可以抱团取暖。

  接下来，我们就梳理一下2019年的老山-江浦中心板块，看看还有哪些一鼓作气准备接棒入市的新面孔。

  北京城建入宁的首个项目，售楼处已经建成。有内部消息称，拟建约780套房源。其中叠加别墅180套，面积130-155㎡；洋房近600套，面积88-170㎡。赠送阳台、露台、庭院，预计2019年现房销售。

  恒大进军老山板块的首个项目，将建设17栋住宅楼（部分含底商）、包括6栋7层住宅楼、1栋6层住宅楼、8栋6+1层住宅等。预计2019年现房销售。

  由中粮、正荣、海信三家房企联合开发，即将面世。项目规划建设9栋Art Deco风格小高层及高层，建筑面积约75-130㎡精装户型，约40%绿化率，总户数为798户。预计2019年内入市。

  毗邻中海万锦熙岸小区，为迭代升级之作，定位为当地偏高端类的低密度改善社区。一手消息是2019年入市，首推货量约500套左右，建筑面积约85-124精装户型，以小高层洋房为主。

  2017年7月7日，世茂以49.8亿拿下江浦G24地块。规划显示，项目将建设2110套洋房、高层房源（含3.04万㎡保障房）。预计2019年入市。

  2017年7月7日，五矿以41.5亿元拿下江浦G25地块。规划显示，项目将建设8栋34层高层住宅（含2.26万㎡保障房），5栋（7+1F）洋房，8栋（6+1F）层洋房，3栋（5+1F）洋房。预计2019年现房销售。这也是五矿首入江北新区之作。

  虽然白马路被誉为新晋富人区，但老山-江浦中心区（雨山路）的整体地价和新房成交价，慢慢的开始出现明显回调。

  不知有多少人记得：金隅两年前在豪掷42亿元拿下奶牛场1号地块时，言之凿凿要在2017年就上市，并且放风要卖到4.5万一平？那是老山乃至江浦地区最得意、最风光的岁月。

  到了今年四季度，就各盘销许报批的价格来看，从金隅的2.9-3.1万，到银城的2.8-2.9万，再到保利的2.6-2.8万，以及金辉和金地的2.7万多。事实证明，泛老山板块的价格区间正在进行回调，或者说是有预谋的回落。

  再看地价，除了2016年那批有点冒进的2.2万+地王之外，2017下半年之后新出让的地块“面粉”慢慢的出现下降，少则两三千，多则像中粮江浦地块，楼板价直降5000多大洋。

  这也意味着，泡沫正在褪去，大江浦楼市也将重新回归到理性的轨道上。在新的平价地块面世之前，前期剩下来的高价地王们难免要小心翼翼、如履薄冰，以不多的利润换量跑量，以期度过这个冬天。

  纵观目前江北新区，共有9个楼板价在2万+的项目，且大多为现房销售。优点是品牌房企集聚，产品类型丰富，从叠墅、洋房到小高层、大高层都有，买房人的选择面较多。但对部分房企而言，从拿地到上市差不多要两年时间，资金回笼变慢，开发周期较长。这对开发商的资金链提出了更高的要求和考验。

  万一，有的高价地去化较慢怎么办？没关系，可以在旁边再拿一块低价地“救急”呗。比如今年8月，金隅在自家紫京叠院的隔壁再拿一幅地（G37地块），楼面地价仅15143元/平，“面粉”直降4934元/平。实乃典型的“高低搭配”策略。

  开发商的意图十分明显：希望能够通过低价地的盈利空间来减少甚至拉平高价地的损失，同时静心等待后期限价适度放开。且尽量弥补之前老山“叠战”产品同质化造成的副作用。

  毕竟，当属于小众客群的、又被开发商当做“溢价利器”的叠墅产品，今年扎堆出现在老山-江浦中心区（雨山路）时。一个最为核心的问题摆在面前：市场究竟能不能在短期全部消化完？而消化掉如此大货量的低密度产品，大概需要多长的时间？

  原本叠墅可以上天入地，无所不能。尤其开挖大面积地下室的下叠单位，追求的是以“大”取胜。起到“均价稳定器”之作用，“掩护”高均价的中上叠产品入市。俨然成为今年高价地王们在保证项目调性基础上的求生手段。

  但实际上，由于江南江北资源发展的不均衡性。江浦在过去十多年一直都是南京人心目中那个“仅比桥北好一点”的刚需板块。尤其作为“绿肺”的老山，即便出现“世界看不见我”的山河水、绿城玫瑰园、九月森林等别墅之王，但终究是少数富豪的偶尔消遣之地。

  不过种种迹象说明，随着江北新区近年实质性启动建设，老山终归有一天要插上城市化的翅膀，进阶到类似主城紫金山板块的“第一居所”属性。而生活便利度和成熟度更高的江浦中心地区（珠江镇-雨山路），已经迫不及待地要与江北核心区进行“无缝对接”了。

  房叔最近就听说，雨山路地铁口的保利云禧已经悄悄卖了20亿，说明区域改善市场还是大有机会。只有好好沉下心，刻苦钻研销售才是本真。

  老山能否成为下一个紫金山？沿山大道能否成为下一个环陵路？我们暂时不得而知。毕竟，南京的买房人现在越来越专业，眼光也更加挑剔。但所幸的是，十多年前就已被纳入城市化怀抱的老山-江浦中心区，率先起跑后的耐力要比人们想象中更加持久。

  因为，即使遭遇了阶段性的调整和波折，但它作为江北核心区“背后的封面”地位从未改变。若干年后，你站在CBD的落地窗前瞰江，有人躺在老山的私家泳池里看你。

  由此可见，老山下的“绞肉机”或许还将痛苦地持续一段时间。等到破茧重生的阵痛过去，方能见花开。