方升园区研究 9只公募REITs的哄抢很book思议？会被割韭菜吗？

  原标题：方升园区研究 9只公募REITs的哄抢很book思议？会被割韭菜吗？

  5月31日，首批公募REITs正式面开售，然而仅一上午以迎来十几倍超募资金。时至下班时分，纷纷开始闭门谢客，不少朋友和笔者表示觉得book思议。虽然其实从券商之前承销的一些情况就大致预料到了今天的结果，葱花拌豆腐专栏还是为大家拌一拌这目前有的一些发行数据。由于各类数据的罗列在大部分的公众号已经呈现很多了，笔者可能后续就一些有趣的数据做一些整理很分析，来和大家一起探讨一下，这背后的心态和预期的后续发展？（笔者的语文不是很好，可能有些语句不那么通顺，请大家见谅！）

  先来看看最受喜爱的：最为受到机构投资人及公众投资人哄抢的REITs是招蛇产园，从历史结果来看，招商蛇口的确是一家很擅长路演的公司，但对其底层资产和长期的运营能力，笔者保留意见，后续有机会再说。而从结果来说，首创水务及首钢绿能是相对倍数较高的，分别达67倍和34.5倍。总体可见，经营权类项目的总体配售比的倍数更高，由于分红比例比较高的因素，公众投资人对于分红收益率的因素更加敏感。

  图1：网下配售与最终配售比对比 数据来源：各REITs发售公告，wind

  再来看看相对最不香的：同时公路型中的广州广和，由于分红比例明显相比来说较低，在机构和公众配售比的倍数中都相对更低。苏州工业园项目，也有同类型的情况，其在产业园资产中看起来分红收益率最低。同类型的REITs发售中，分红收益率相比来说较低的REIT同时不受到机构投资人和公众投资人的待见，尤其是同类品种中可选择面较多的时候，就更是如此。

  初步上述的数据分析来看，应该说“公布的分红收益率”的确是最敏感的因素。因为在REITs募集准备时间短、公开募集材料大量、数据运算复杂的情况下来说。对于大部分不熟悉REITs市场的投资人来说，粗粗一看能快速判断的也只有分红收益率了

  从笔者激烈的扒取了各REITs发售公告后，进行了整理。我们正真看到下述一些特征：机构自营投资、保险及私募基金三大类型机构基本撑起了整个REITs。从认购份额来说，机构自营投资基本上占据了62%的总基金单位份额，也最终决定了REITs认购配比的结果。

  所以从机构的投资的行为角度而言，是券商机构自营投资人中影响力最大的，其也会影响买方机构的判断，包括相关的保险资金及私募基金，从配比而言有某些特定的程度相对的一致性。所以从这个方面而言，可能招商蛇口由于之前有一定HK REITs的发行经验，因此在本次短时间的REITs募集期情况下，更大程度把握了对于券商机构的影响力。（上述分析仅笔者根据公开数据来进行的mosaic原则分析，有几率存在不准确性，请自行判断）

  其实从这样一个结果来说，根据我自己前期做了一些估值和对底层资产的判断，是有差异的。自己觉得还是略有堪忧的，尤其是笔者比较持有保留意见的几只REITs，对于其NOI的预测及估值的激进性程度，个人是存在一定的疑问的。

  那市场的走向会怎么样？首先，之前在REIT发行前的一些流动性风险而言，从短期来看这样的一个问题不会太过显著，这种激烈的哄抢，可能在初期的流动性还是有的。

  第二，投资者关心的将是价格趋势，虽然供需关系的哄抢激烈，但其实不代表后续会不存在折价的可能性。想起当时的鹏华前海（184801），在初期的价格趋势一路上扬，在初期有某些特定的程度打新股一类的，带来的光环效应，而后期，产品逐步赎回，以及一些租金表现的真实的情况等，也开始呈现长时间的股价下挫。

  同时同投资者的心态而言，自己觉得两类投资人的持有期会比较短暂，第一类是私募基金，因为大部分私募基金从实际认购份额来说都是蜻蜓点水，有相对明显的投机心态。第二类公众投资者（散户），从其较为不理性的选择而言，相对盲目的对分派率更为敏感，而分派率是一个非常有水分的指标，其分子分母都有很大量的浮动因素，比如根据发行文件公布的可分派现金是存在一定水分的，另外现有的估值可能是一种集体非理性行为的价格。所以两者的共同作用下，看似更高的分红，很可能只是基金单位价格下折的陷阱。

  而对于REITs的理解而言，不同于其他的股票，其增长预期的浮动，未来能说故事的可能性相比于科技股是极大不同的。最终实际底层资产的现金流才是真正决定价值的核心因素。而底层资产的变动幅度，相比于科技股也是很有限的。所以在现金流实际呈现的时候，是真金白银的付出现金，到那时再让我们来评价，哪一只REITs更能笑得更久？